[부동산 심리학] 공포심리 조장하는 부동산 관련 기사 속에서 읽어내야 하는 것들

지난 9월 3일(2022년) <서울경제>는 이하와 같은 제목의 기사를 게재했다.

 

'27억' 잠실 엘스 '7.5억' 빠졌는데.."더 빠지면 연락달라"

https://v.daum.net/v/20220903141011833 (2022년 9월 기사)

'27억' 잠실 엘스 '7.5억' 빠졌는데.."더 빠지면 연락달라"

 

기사의 한 문단을 읽어보자.

 

"일선 중개업소에 따르면 지난달 31일 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 84.8㎡(1층)는 19억 5000만 원에 매물이 나왔다. 이는 동일 평형 직전 거래인 7월 22억 5000만 원(14층)보다 3억 원 낮고 지난해 10월 거래된 최고가 27억 원보다는 7억 5000만 원 저렴한 것이다."

 

연일 뉴스에서 금리인상이 가파르고 이에 따라 부동산 심리가 위축되어 가격이 급락하고 있다고 강조하고 있는 요즘이다.

다른 블로그 글들을 보면 알 수 있듯, 이상과 같은 기사는 투자심리에 큰 영향을 미친다.일례로 이하와 같은 블로그 글들이 심심치 않게 보인다.https://blog.naver.com/ten_billion_assets/222879826437

잠실엘스 34평이 19억 5,000만 원 실거래가...

 

2020-2021과 같이 부동산가격 상승기에 집값상승을 부추기는 기사들이 나오던 분위기와는 완전 딴판이다.이 당시엔 이하와 같은 기사들이 뉴스 일면을 지배하였기 때문이다.https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2021/03/29/2021032901809.html

(2021년 3월 기사)

하락세는 시기상조?…'잠실 엘스' 34평대 24.5억 신고가

 

 

그런데 22년 9월 3일자 <서울경제>의 기사에서 제공하는 이 부동산 관련 정보와 수치들은 모두 정확할까?

필자가 보기에 이 글에는 크게 두 가지 함정이 숨어있다.

 

① 동별 · 층별 입지에 대한 몰이해

동일 아파트, 동일 평형의 부동산 매물이 있다고 하더라도, 그 가격은 동별·층별로 다양하다. 

특히 아파트 매매에 있어 1층은 다른 층수 매물에 비해 일반적으로 낮은 가격이 매겨진다.

사생활 침해, 조망권 확보 미흡 등의 이슈에서 자유롭지 못하기 때문이다.

일례로 기사에서 화제가 된 잠실엘스를 기준으로 살펴보자.

2015년 잠실엘스 107동 1층과 6층의 매물은 같은 동, 같은 평형임에도 약 10% 정도 가격 차이가 발생하였다.

잠실엘스 107동의 1층 및 6층 매매가 (2015년 10-11월 기준, 25평=84.8㎡) (출처: 아실)

 

그러나 위 기사에선 동일 평형이라는 이유만으로 22년 7월 22.5억에 매매가 성립된 14층의 매물과, 8월 말에 나온 1층 매물을 가격만으로 단순 비교하면서 마치 한 달만에 가격이 3억이나 하락한 것처럼 서술하고 있다.

따라서 이는 적절하지 못한 비교라고 할 수 있다.

 

② 1년만에 2/3 토막난 것은 맞지만....

우선 기사에서 거론한 지난 10월 잠실 엘스 최고가액인 27억(원) 짜리 매물은 84.8㎡ 평형이 맞다.

27억원(21.10 기준)과 19.5억원(22.08 기준)짜리 매물은 각기 동수·층수는 다르지만 이를 감안하더라도 확실히 가격 하락폭이 크기는 하다.

 

잠실엘스 84.8㎡ 평형 매매가 (21.10~22.08) (출처: 아실)

19.5억원에 매매가 이루어진 165동만을 기준으로 다시 살펴보자.

165동 84.8㎡ 평형 매물은 2015년 10월 이래 월별/연별로 꾸준히 1~2억원 이내에서 상승하다가 22년 8월 급락하였다.

 

잠실엘스 165동&nbsp; 84.8㎡ 평형 매매가&nbsp;(출처: 아실)

 

여기서 주목해야 할 점 중 하나는 84.8㎡를 포함하여 이와 근접한 평수인 84.88㎡과 84.97㎡ 매물들 역시 근 1년 간 거래가 매우 적게 이루어지고 있다는 것이다.

이는 분명 금리인상에 따라 레버리지 투자가 힘들어져 매도 물량을 받아줄 수요가 전혀 없기 때문일 것이다.

21년 8월 이후 잠실엘스 84.88㎡ 매물 매매내역&nbsp;(출처: 아실)

잠실엘스 84.97㎡의 경우 21년 8월 이후 아예 매매가 이루어지지 않음. (출처: 아실)

 

다만 이런 기사에서는 그간 강남의 집값이 얼마나 올랐는지는 절대 병기하여 주지 않는다.

잠실엘스 실거래가가 급락하였지만, 이는 딱 2년 전으로 돌아간 수준이다.

지난 2년 간의 비정상적인 상승분만을 되돌렸을 뿐이라 할 수 있다.

최근 5년 간 잠실엘스 34평 실거래가 추이 (2017-2022) (출처: 아실)

 

결론은 자신이 하필 2021년 말 고점에서 강남에 아파트를 샀거나, 2020-21년 지나치게 무리하게 영끌하여 억지로 집을 구매한 사람만 아니라면 크게 겁먹을 필요는 전혀 없다는 것이다.

언론은 부정적인 내용을 확대해석하기 마련이다.  

오히려 이 시기를 공부 기회로 삼아 향후의 더 큰 투자 기회로 삼아야 할 것이다.